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【越南地产】中国投资者需注意购房资格新问题

21 世纪经济报道   2019-03-07 14:15 6462 0

波峰上的越南炒房团中国投资者需注意购房资格的哪些问题


韩国人 James Lee 准备在胡志明市的新盘 Vincity 同时下注 7 套房。


James Lee 定居上海已有十多年。作为在国内排名前十的建筑行业韩企的驻沪办公室负责人,在房地产方面,就在韩国首尔江南区域、北京望京和上海古北购置多套住宅。2016 年之后,他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体——越南。



11 套房的故事


2015 年 7 月,越南出台《住房法》,开放国内房地产市场,对外国购房者敞开大门。2016 年这一年,James 怀着试探心态在越南胡志明市购买了 3 套高端公寓,分别位于 Vinhome Central Park 和 Vinhome Golden River 小区,都是一房和两房的小户型,平均面积 50-60 平米,都位于该市的 CBD 区域 Thu Thiem,为的是出租方便。2018 年,又入手一套香港新华集团在胡志明市黄金地段建造的小区 SUNWAH Pearl 的公寓。


在购置的时候,Vinhome Central Park 每平米单价 2200 美元,Vinhome Golden River 是 3500 美元,而 SUNWAH Pearl 已经是 4000 美元。


而三年前购买的 Vinhome Central Park 售价水涨船高,成功翻倍。" 我当时买了 11 万美元,现在出手已经涨到 25 万美元了。"James 称。


房价升值收益仅仅是一部分,James 同样对租金回报满意。比如,他刚刚将上述 Vinhome Central Park 的一室一厅租给一个日本人,扣掉给越南租房管理平台的费用,还有每个月 730 美元房租收益。按照 11 万美元的购入价格,这套房子的租售比达到 8%,12 年能回本。而房租收益更是连年攀升,去年这套房子每月的租金还是 650 美元。


" 越南的行情实在是太好了,我的地产销售员以前还是个兼职,现在辞掉了本职工作,专门对接海外客户卖房。"James 说。现在胡志明市的住宅也呈现供不应求的局面,2016 年 James 还可以慢慢挑选,现在已经进入摇号时代竞争激烈,所以认筹了 7 套房之后,他还在等待最终结果。


紧俏行情起始


越南从 2006 年开始加入 WTO,开启了通货膨胀高企的同时伴随着房价的翻倍。但 2009 年遭遇全球金融危机的负面影响,导致 GDP 增速下滑,汇率大幅贬值,房价也在政府上调二手交易税率至 25% 之后大跌,胡志明市跌到每平 1000 美元左右。


在近 5 年,越南经济基本面向好。2014 年到 2018 年 GDP 平均增速为 6.4%,再加上全球产业调整转移的优势和 2015 年放宽对外国人购房条件限制后,大举增加房屋供应量,房价不断抬升。


世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,2018 年胡志明市住房均价为 1714 美元,较上年同期增长 10%。而由于土地供应有限,销售量仅为 31083 套,较上一年下滑 12%。但这种情况分化,越南第二大城市、首府河内的价格为 1304 美元,较上一年下滑 2%,销售量为 25377 套,年度同比下滑 13%。


越南房地产销售公司 VNK Investment Consultancy 的销售经理 Luna Luu 认为,胡志明市与河内相比,前者人口比河内多 200 多万,而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出,选择较为丰富,虽开价并不比胡志明市低,但在实际销售中有很多优惠政策,比如一次性付款 95% 以上会有 7%-9% 的折扣,再比如送家具和家电。


而对 James 这样的购房者看来,河内冬天太冷,不如海岸线城市胡志明市。另外胡志明市去泰国、新加坡、马来西亚都比较近,相当于中国的上海,升值潜力较大。


目前购房的人群中,中国人已经占主流。CBRE 统计,2018 年通过该公司买房的人中,30% 购房者来自中国大陆,韩国人占 22%,中国香港占 11%,美国人占 5%,中国台湾占 4%。而中国大陆则以长江以南地区看房者多一些。


CBRE 数据显示,从 2016 年到 2018 年,投资 + 租赁的购房者占比从 60% 变成了 80%,仅有 20% 是用来自住。


根据越南住宅法,外国人购置公寓的产权为 50 年,到期时若护照有效、无犯罪记录,可续期 50 年。而 James 表示,这种非永久产权对他来说,还是买房后 10-20 年左右出售比较好,前提是相关政策没有变化。


Luna Luu 了解到,胡志明市的住宅分为四个等级,豪华公寓售价超过每平 3500 美元,高端住宅在 1500 美元到 3500 美元之间,中端住宅在 800-1500 美元之间,而经济房低于 800 美元。目前房价上涨的主要推动力还是豪华住宅,去年豪华公寓售价涨幅为 17%,而中低档住宅几乎没有涨价。


别墅的行情更为紧俏,根据 CBRE 统计,去年胡志明市别墅每平售价平均是 4153 美元,同比上涨 47%。


多名投资者认为,造成越南公寓和别墅受到外国人追捧,当地开放政策与法规应是主因。


越南《住宅法》规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过 30%,每个坊级区(相当于国内的万户社区规模)外国人拥有别墅不能超过 250 套,所以一旦新盘开盘,30% 和 250 的配额立即用光。


中国投资者需注意购房变长租


对于中国购房者来说,可能要注意的是资格问题。


首先需要明确的是,外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证,这个门槛较低,旅游签证就行。但是持有中国新护照,与多家房地产公司只能签 50 年长租合同,没有房产证。


Luna Luu 表示,已经有 6 个楼盘通知不接受中国新护照的客户直接购买房子,包括越南最大的开发商 Vinhomes 开发的 Vincity,SonKim land 开发的 Metropole thu thiem,DatXanh group 开发的 Gem Riverside,Sunshine group 开发的 Sunshine city Sai Gon, 和新加坡开发商 Frasers 开发的 Q2 Thao Dien,以及新加坡开发商 Mapletree 开发的 One Varendah。


Luna Luu 解释道,越南法律规定能购房的条件是,海关入境时盖章在护照上,而不是盖在另纸签证上。但是越南暂时提供给中国公民的是另纸签证。因此基本上所有的中国新护照均不达要求。


" 已经有 6 个开发商公布这问题,其他的开发商只是早晚的问题。新护照即便签了买卖合同,也有可能会自动变成长租合同或者退钱的。而长租合同意味着产权在开发商,可以后期在开发商协助下转让给越南人,越南人再跟开发商签订买卖合同来解决。" Luna Luu 表示。


另外,越南本国人首付只需 15%-30%,根据越南住宅法,贷款期限不得长于签证期限,利率达到 9% 左右,因此外国人在越南购房基本不会在越南贷款,这也有可能压低收益率。


还需警惕的是越南的租金收益的可持续性。


根据天风证券报告,从历史来看,公寓的租金收益率是相对较高的,房价最高的第一区租金收益率相对较低,但也维持在 4% 的水平,其余的租金收益率都在 6% 左右。而新的开发区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低,租金收益率则最高达到 8%。但随着 2015-2018 年四年的销售量逐渐竣工交房,预计 2020 年将会是竣工高峰,将使得买房用作租赁面对更大的压力,租金收益率预计会持续下行,目前平均是 6.4%。


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