【越南房地产】甲级写字楼租金维持增长势头 有史以来最高水平

越南房地产市场有了新的变化：越过其他传统商品房，甲级写字楼租金维持增长势头，预计今年将保持在有史以来最高的水平。

越南世邦魏理仕公司（CBRE）首席执行官邓芳姮指出，办公用房租赁需求较大，特别是遭受中美贸易战影响，办公用房租赁需求不断上升。据CBRE，2019年第二季度办公用房租赁需求同比增长29%。40%新租用客户来自生产与辅助工业的企业，其中一半已在中国设有办公室。

除了生产与辅助工业等产业之外，信息技术企业的租用需求较大，占租用客户总量的15%。上述信息技术公司的发展速度较快，因此他们需要租赁大面积场地来作为各分公司的聚集地。

未来三年内，随着写字楼房屋出现一波开盘热潮，甲乙两级写字楼房屋的空置率或将都上涨。据此，2019、2020及2021年甲级写字楼房屋空置率分别为10%、14%及20%，乙级写字楼房屋的空置率于2019年及2020年分别增至6.6%及7.4%，于2021年降至3.9%。

关于租金增长率，2019年及2020年甲级写字楼房屋的租金继续略增，平均增长率分别为3%及0.6%。然而，2021年甲级写字楼房屋的租金趋于略降，降幅为0.6%，其空置率达近20%。

乙级写字楼房屋的租金竞争力强，其增长的可行性高，预计未来三年内平均租金继续出现猛增。具体是，2019年底至2021年，租金分别增长2.3%、1.8%及2.6%。

第一太平戴维斯（Savills）越南公司表示，目前河内市甲级写字楼项目共23个，总建筑面积为46万平方米，仅相当于新加坡的15%及马来西亚的11%。

据此，河内市甲级写字楼的发展余地仍然巨大，特别是在该市这段时间成为东南亚地区中的投资乐土的背景下。

第一太平戴维斯越南公司的数据显示，河内市正在缺乏甲级写字楼房源，特别是入住率为全市最高的中心地区写字楼房屋月租金为32至40美元/平方米。

例如，河内 Tower写字楼的入住率高达99%，Centre Buildin、BIDV Tower、Sun Red River、Lotte Centre、PVI Tower等写字楼几乎毫无空置。Pacific Place大楼的入住率为93%，Landmark 72为99%，Charmvit Tower为85%。

然而，由于该市中心地区用于建房的土地不多，因此甲级写字楼的房源来源地扩大到巴亭郡、栋多郡及该市西边郊区。

第一太平戴维斯越南公司河内市分公司贸易事务负责人裴忠坚表示，由于入住率很高，因此欲租面积大、质量好写字楼房屋的客户没有更多的选择。

他指出：“目前，把办公用房租赁地点从还剑郡转到巴亭郡、栋多郡等郡成为主流，旨在满足客户的需求。除了确保房源质量及现代工作环境之外，设在上述郡县的新写字楼更适合租用者，因为租用公司的员工主要住在离还剑郡较远的地方。若各家公司在此地设立办公室，他们前往河内市中心城区或美廷区域时花费的时间都不算太长。”

此前，Savills有关全球写字楼房屋盈利能力报告显示，河内市在全球上名列前茅，其收益率达到8.57%，高于马尼拉、阿德莱德胡志明市及珀斯等城市。从2017年1月至今，这是第三次河内市在全世界甲级写字楼房屋市场收益率百行榜上位居榜首。

某家投资商黄海认为，写字楼市场的收益率较为稳定。其月均收益率为1%以上，年均收益率为12%以上。因此，某位投资商可在10-12年内收回资金，与此同时写字楼房屋的租赁期长达50年。不仅如此，以当今较高的入住率，未来房源还是有限，租金或将上涨。然而，租用者还有其他选择，就是在正在开展的一些项目租房。因此，投资商应把项目质量及威信放在首位。

胡志明市某家写字楼租赁公司经理透露，创业热潮在总人口达1000万人的胡志明市里掀起，加上中心地区的写字楼市场缺乏房源，租金日益上涨，其导致工作座位租用需求比以往任何时候要高。

具体是，胡志明市第一郡的甲级写字楼房月租金高达50-60美元/平方米，乙级高达22-3-美元/平方米（不含其他税费），一个工作座位租金为150-300美元不算是昂贵。

甚至，在房源缺乏、各座写字楼的入住率高达95%、客户欲租用环境好的写字楼房时要排队的背景下，以上述租金租用一个工作座位还算是价格合算的。

越南房地产经纪协会副秘书长阮文订认为：“2019年下半年，写字楼市场有望蓬勃发展。预计，在越南融入国际经济与落实《跨太平洋伙伴关系全面及进步协定》（CPTPP）过程中的受益方，加上越南与欧盟签署自贸协定以及中美贸易战导致投资商的投资资金流动，从事写字楼物业企业或将成为受益方。关于租金，房价趋于略增，但不出现猛增势头，市场持稳不变，因此，2019年房地产泡沫不会出现。”